آشنایی با بروزترین شرایط قوانین افراز ملک مشاع و ملک مفروز

آشنایی با بروزترین شرایط قوانین افراز ملک مشاع و ملک مفروز

مقررات ملک مشاع پیرامون پرونده های حقوقی مربوط به این حوزه از اهمیت بسیار زیادی برخوردار هستند. هر یک از این پرونده ها از ویژگی های به خصوصی برخوردار هستند که آشنایی با آن ها از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. ملک مشاع در قانون اساسی کشور ما با معانی به خصوصی معرفی می شود. این املاک به اموالی گفته می شود که متعلق به چند مالک هستند. به همین خاطر هر یک از مالکین نمی توانند به تنهایی برای استفاده یا فروش همه یا بخش هایی از ملک تصمیم بگیرند.

ملک مشاع و ملک مفروز و افزار ملک به چه معناست؟

از نظر قانونی همه شرکا در یک ملک مشاع دخل و تصرف خواهند داشت و همه با هم برای انجام کارهایی مانند فروش، اجاره و… آن تصمیم می گیرند. در رابطه با ملک مشاع افراز نشده، هیچ محدوده جغرافیایی از ملک به مالک به خصوصی اختصاص داده نمی شود. این ملک حد و مرز جغرافیایی برای مالکین تعیین نکرده و غیر قابل بخش کردن خواهد بود. برای بخش کردن ملک و تعیین محدوده جغرافیایی از قانون افراز ملک مشاع استفاده می شود. ملک مفروز با محدوده های مشخصی برای هر یک از مالکین معرفی می شود که رسیدگی به هر یک از بخش های افراز شده در انحصار مالک مربوط به هر بخش خواهد بود.
برای افراز هر ملک، به نسبت سهم هر یک از مالکین توجه می شود. افراز املاک مشاع بر اساس مقررات ثبتی برای جداسازی سهم هر یک از مالکین یا همه آن ها انجام می گیرد. با این کار انجام امور قانونی در خصوص ملک مورد نظر ساده تر انجام می شود. این مسئله در شرایط فروش املاک نیز تاثیرگذار خواهد بود. کلیه املاک مشاع باید با در نظر گرفتن قوانین مربوط به این حوزه افراز شوند تا هر یک از مالکین به حقوق قانونی خود دست پیدا کنند. توصیه می کنیم برای خرید و فروش و موارد ابطال فروش ملک مشاع حتما با یک وکیل حرفه ای مشورت به عمل آورید.

ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که به صورت شریکی بین افراد تقسیم شود. کلمه مشاع از اشاعه آمده و نشان دهنده مفهوم قانونی ملک مشاع است. هر یک از اجزای ملک مشاع در اختیار همه مالکین و شرکا خواهد بود و همه با هم در رابطه با آن تصمیم می گیرند. مسئله افراز ملک اغلب در رابطه با املاک مشاع مطرح می شود. در این زمینه با در نظر گرفتن مقررات ملک مشاع افراز و عدم افراد ملک مشخص خواهد شد.
کلمه مشاع بیشتر در رابطه با ملک به کار می رود. به طور مثال زمانی که به دو برادر ارث می رسد و آن ها نمی توانند بخش به خصوصی از ملک مورد نظر را به عنوان سهم خود مشخص کنند، ملک ارثیه آن ها مشاع تلقی می شود. به این ترتیب کلیه تصمیمات در خصوص ملک مشاع به صورت شریکی توسط دو برادر انجام می گیرد.

ملک مفروز

ملک مفروز به معنی مالی است که قابل تقسیم کردن بین شرکا باشد. کلمه مفروز در زبان فارسی به معنای پخش کردن است که عبارت ملک مفروز را به خوبی معنا می کند. املاک مفروز دارای تقسیم بندی های مشخصی برای هر یک از مالکین هستند. ملک مشاع همیشه در مقابل ملک مفروز قرار می گیرد و حد و مرز مشخصی برای هیچ یک از مالکین ندارد. این ملک از حیث قانونی دارای چند مالک است.

افزار ملک

افراز ملک برای جداسازی بخش های مختلف یک مال انجام می گیرد. برای تفکیک سهم هر یک از شرکا از فرایند افراز استفاده می شود. با این فرایند هر یک از مالکین به حقوق قانونی خود دسترسی پیدا می کنند. مسئله افراز گاها به صورت اجباری از سوی دادگاه انجام می پذیرد. در شرایطی که مالکین از حدود تعیین شده در افراز ملک رضایت نداشته باشند، این کار توسط دادگاه انجام شده و هر یک از مالکین مجبور به پذیرش شرایط ایجاد شده خواهند بود. با این کار هر یک از بخش های ملک مستقل شده و هر بخش از آن به یکی از شرکا اختصاص داده می شود.

مقررات ملک مشاع، تقسیم و فروش ملک 

مقررات ملک مشاع در خصوص رسیدگی به اختلافات و دعاوی بین شرکای یک ملک تصویب شده اند. در شرایطی که همه یا یکی از مالکین در خصوص افراز ملکی اعتراض داشته باشند، باید به قوانین مربوط به این حوزه توجه شود.
برای دسترسی به یک ملک مفروز راهکارهای متعدد قانونی در دسترس افراد قرار می گیرد. ماده قانونی ۸۰۸ در این زمینه یکی از مهمترین مقررات به شمار می رود. بر مبنای این قانون، زمانی که یک ملک قابل جا به جایی نباشد، اما قابلیت تقسیم آن از روش های قانونی وجود داشته باشد، اگر یک یا دو نفر از شرکا قصد فروش به شریک سوم را داشته باشند، او حق دارد پرداخت ملک را بر اساس قیمت مشترک تعیین شده انجام دهد. به این ترتیب افراز ملک نیز ساده تر انجام می گیرد.
ماده قانونی ۳۰ قانون مدنی نیز در این خصوص مورد توجه قرار می گیرد. بر اساس این قانون اساسی هر مالکی در خصوص سهم خود از ملک مفروز حق  تصرف دارد؛ البته در این زمینه همواره استثنائاتی نیز مد نظر قرار داده می شوند. با این تعاریف تقسیم بندی ملک مشاع، افراز آن در دادگاه های حقوقی به سادگی انجام می گیرد.

مرجع رسیدگی به تقاضای فروش مال مشاع و نحوه اجرای دستور فروش

درخواست فروش مال غیر منقول مشاع در دادگاه محل وقوع مال طرح می‌شود. لازم به ذکر است که درخواست فروش ملکی که در رهن است، قابل قبول نیست. پس از دستورفروش، ملک مشاع در بخش اجرای احکام توسط کارشناس قیمت‌گذاری می‌شود و در صورتی‌که شرکا به قیمت تعیین شده اعتراض نداشته باشند آگهی مزایده منتشر می‌شود و مبلغ حاصل از فروش میان مالکان تقسیم می‌شود.

فروش ملک مشاع به صورت مفروز

مقررات ملک مشاع در خصوص فروش این املاک نیز مد نظر قرار داده می شوند. در صورتی که ملک شما مفروز نشده باشد، فروش آن اغلب با قیمت پایین تری انجام می شود. تقسیم و فروش ملک مشاعی که افراز نشده تنها با حضور همه مالکین امکان پذیر است. با این وجود همواره مشکلاتی در زمینه فروش این املاک وجود خواهد داشت. اما این مسئله در خصوص فروش ملک مفروز مشاع متفاوت است.
در شرایط افراز ملک مشاع، قوانین کمی متفاوت هستند. در این خصوص در صورتی که یکی از شرکا ملک مفروز برای فروش رضایت نداشته باشد، باز هم مشکلات و محدودیت هایی برای خریدار ملک به وجود می آید. در این خصوص دادگاه ها با در نظر گرفتن برخی ملاحضات رای نهایی را در خصوص ملک مشاع مفروز صادر می کنند. مسئله دیگری که در این حوزه مطرح می شود، در خصوص فروش ملک مشاع، به صورت مفروز به خریداران است. در صورتی که ملکی به صورت مفروز به خریدار فروخته شود، در صورتی که ملک هنوز افراز نشده باشد، مشکلات قانونی متعددی در این حوزه به وجود می آید. افراز ملک باید پیش از فروش آن در دادگاه های مربوطه انجام شود. در غیر این صورت جرم فروش مال غیر رخ می دهد که بر مبنای آن مجازاتی برای فرد متخلف در نظر گرفته می شود.

جمع بندی

در این بخش در خصوص ملک مشاع و مفروز شده اطلاعاتی را بررسی کردیم. هر یک از این املاک در دنیای امرزو با تعاریف به خصوصی مشخص می شوند و قوانین مربوط به هر یک از آن ها با هم تفاوت دارد. برای خرید و فروش این املاک نیز قوانین به خصوصی تصویب شده است که هر یک از شرکا باید به این موارد دقت داشته باشند. مسئله افراز ملک همواره یکی از پرونده های پر شمار دادگاه های حقوقی به شمار رفته و وکلای بسیاری در این حیطه فعالیت می کنند.

منبع مقاله: https://www.amirpourlawyer.ir